Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

V průběhu letošního roku byl zahájen prodej téměř 1 200 plánovaných bytů, 963 z nich jich bylo na konci června volných.

Vývoj

Vzhledem k historii sledování trhu, která sahá až na konec roku 2010, lze poskytovat vývojové řady zabývající se sledovanými ukazateli.  Porovnáme-li počty volných bytů mezi roky 2011 až 2013, zjistíme, že podíl volných dokončených bytů na počtu všech volných nabízených bytů se neustále drží v pásmu 32–41 %.

Při výpočtu průměrných cen jsme dosáhli na částku 60 519 korun včetně DPH za metr čtvereční. Při pohledu do historie lze spatřit návrat na úroveň minulého roku. Průměrná cena na jeho konci byla velmi výrazně ovlivněna přívalem nových superlevných bytů na trh. V prvním a druhém kvartálu docházelo k jejich postupnému výprodeji a v tuto chvíli se na trhu vyskytují v relativně menším počtu než na podzim roku 2012. 

Struktura volných bytů

Volné byty jsou strukturovány do jednotlivých dispozic podle zaběhlého formátu. Nejvíce je na trhu dvoupokojových bytů, jejich průměrná velikost je 56,8 metrů čtverečních. Stejná dispozice vede i v průměrné ceně za metr čtvereční, je to 58 069 Kč s DPH za metr čtvereční. Více informací je uvedeno v tabulce.

Prodeje

Z minulé analýzy vyplynulo, že za první kvartál roku 2013 se prodalo 1 315 nových bytů. V druhém kvartálu došlo k mírnému zpomalení. Každopádně suma 1 095 bytů je stále v meziročním srovnání o 12 % vyšší než ve stejném období minulého roku. Celkem se prodalo od ledna do června 2410 nových bytů – v porovnání s minulými lety se jedná o 34% nárůst oproti roku 2012 a dokonce o 50% nárůst ve srovnání s rokem 2011.

Pokud budou prodeje nových bytů postupovat stejným tempem a přihlédneme-li k trendovosti podzimního trhu, lze odhadovat roční prodej nad hranicí 4 800 bytů. Důvody jsou jednoznačné: Nízké sazby hypoték, masivní inzertní a “slevová” politika developerů, nabídka tzv. superlevných bytů na předměstí a módní vlna investičního bydlení.

Zajímavým ukazatelem je rozložení prodaných bytů mezi developery. 80 % bytů totiž prodalo pouze 26 developerů, tedy 17 %. I na rezidenčním trhu v Praze se projevuje všeobecně platné Paretovo pravidlo.

Novinka – vlastnosti prodaných bytů

V poslední době jsme se snažili přinést na trh statistik a analýz rezidenčního trhu novinku, která dodá výsledků netradiční pohled. Začali jsme tedy sledovat i charakteristiky prodaných bytů. Ve fázi beta verze se nám to podařilo u zhruba 1 500 z počtu 2 410. Jejich naměřené vlastnosti jsou následující.

Průměrná velikost prodaných bytů je 65,2 metrů čtverečních. Ve srovnání s průměrnou výměrou nabízených volných bytů (74,5 metrů čtverečních v I.Q r. 2013, 72,8 metrů čtverečních ve IV. Q r. 2012) je to téměř o 10 metrů čtverečních menší obytná plocha. Potvrzuje to tvrzení, že se lépe prodávají výměrově menší byty.

Průměrná cena těchto prodaných bytů činila 53 319 Kč s DPH za metr čtvereční, což je o 7 000 korun za metr čtvereční nižší částka, než je tomu u nabízených bytů. Odhadujeme, že celkově se mohlo v prvním pololetí prodat za téměř osm miliard korun nových bytů.

Nízké sazby hypoték, krize ve stavebnictví, která tlačí stavební náklady směrem dolů, zmenšování velikostí jednotlivých kategorií bytů a snižování marží developerských firem vedou ve svém důsledku ke vzniku produktu, tj. bytu, výrazně zaměřeného na parametr nízké ceny. A současné nízké ceny a relativně nízké náklady na pořízení bytů (úrokové sazby hypoték) jsou příčinou zvýšeného zájmu trhu o rezidenční bydlení. Předpokládáme, že slušný objem prodejů bytů z prvního pololetí letošního roku bude i v tom druhém obdobný.

Autor: Ing. Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel
ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.